Trong chiến lược đầu tư tại Việt Nam, việc thuê nhà xưởng sẵn có tại các Khu công nghiệp (KCN) giúp doanh nghiệp FDI tiết kiệm thời gian và chi phí đầu tư ban đầu. Tuy nhiên, dưới sự điều chỉnh của hệ thống pháp luật mới về Đất đai và Kinh doanh bất động sản, các tiêu chuẩn về tính hợp pháp của tài sản cho thuê và quy trình thanh toán đã có những quy định nghiêm ngặt hơn.
Bài viết dưới đây của Công ty Luật Hồng Bàng sẽ tổng hợp 03 nội dung tuân thủ trọng tâm mà doanh nghiệp cần lưu ý khi rà soát hợp đồng thuê nhà xưởng.
Bối cảnh thực thi pháp luật và yêu cầu về minh bạch hóa
Hoạt động cho thuê nhà xưởng trong KCN hiện nay không chỉ chịu sự quản lý của Ban quản lý Khu công nghiệp địa phương mà còn phải tuân thủ chặt chẽ các điều kiện về kinh doanh bất động sản. Việc không thẩm định kỹ hồ sơ pháp lý của bên cho thuê hoặc thỏa thuận sai lệch về phương thức thanh toán có thể dẫn đến rủi ro hợp đồng vô hiệu, gây gián đoạn chuỗi cung ứng của nhà đầu tư.
Ba nội dung tuân thủ trọng tâm khi thuê nhà xưởng
Thứ nhất: Thẩm định điều kiện của nhà xưởng đưa vào kinh doanh
Căn cứ Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà xưởng (công trình xây dựng có sẵn) chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đủ các điều kiện: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đã được công khai thông tin theo quy định.
Doanh nghiệp thuê cần đối chiếu quyền của bên cho thuê dựa trên hình thức nộp tiền sử dụng đất. Cụ thể, tại Điều 33 và Điều 34 Luật Đất đai 2024, quyền cho thuê lại tài sản và quyền sử dụng đất của bên cho thuê sẽ khác biệt tùy vào việc họ nộp tiền thuê đất hằng năm hay nộp một lần cho cả thời gian thuê. Việc xác định đúng tư cách này giúp doanh nghiệp đảm bảo tính ổn định và tính hợp pháp của dự án đầu tư.
Thứ hai: Nghĩa vụ thanh toán qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Doanh nghiệp FDI cần tuân thủ nghiêm ngặt quy định này để đảm bảo mọi chi phí thuê xưởng được ghi nhận là chi phí hợp lý khi quyết toán thuế. Việc thanh toán đúng kênh ngân hàng quy định cũng là điều kiện bắt buộc để thực hiện các thủ tục chuyển lợi nhuận ra nước ngoài sau này.
Thứ ba: Phân định rủi ro và trách nhiệm hoàn trả mặt bằng
Căn cứ Điều 441 Bộ luật Dân sự 2015, thời điểm chuyển giao rủi ro là thời điểm bên mua (hoặc bên thuê) nhận vật, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trong hợp đồng thuê xưởng, các bên cần làm rõ trách nhiệm bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật (PCCC, trạm điện). Đặc biệt, doanh nghiệp cần lưu ý quy định về tách thửa, hợp thửa tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 để thỏa thuận rõ quyền tháo dỡ hoặc giữ nguyên trạng các tài sản, công trình máy móc gắn liền với đất khi chấm dứt hợp đồng thuê, tránh các tranh chấp về bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất.
Việc rà soát và chuẩn hóa hợp đồng thuê nhà xưởng dựa trên các quy định pháp luật mới nhất là nền tảng an toàn để doanh nghiệp FDI tập trung sản xuất và phát triển bền vững tại thị trường Việt Nam. Quý Khách hàng cần tư vấn rà soát tính pháp lý dự án hoặc sử dụng dịch vụ soạn thảo hợp đồng bất động sản công nghiệp trọn gói của chúng tôi, vui lòng liên hệ qua các hình thức sau:
Liên hệ trực tiếp với Luật sư Nguyễn Đức Trọng qua hotline: 0912.35.65.75;
Gửi thư yêu cầu dịch vụ qua email: lienheluathongbang@gmail.com
Chúc Quý Khách hàng cùng gia đình mạnh khỏe, an lạc và thành công!
Tags: thuê nhà xưởng, thuê mặt bằng, thuế, fdi, khu công nghiệp, nhà xưởng, mặt bằng
