Mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những giao dịch dân sự, bất động sản phổ biến nhất hiện nay. Để giao dịch này có hiệu lực pháp luật hoàn toàn và quyền sở hữu của bên mua được nhà nước công nhận, bảo vệ, các bên bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên Sổ đỏ/Sổ hồng) trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Việc chậm trễ thực hiện có thể dẫn đến các rủi ro pháp lý hoặc bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định.
Công ty Luật Hồng Bàng sẽ cung cấp thông tin cho quý khách hàng về Thủ tục đăng ký biến động đất đai khi mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định mới nhất trong bài viết dưới đây:
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2024;
- Nghị định số 101/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai;
- Quyết định 2304/QĐ-BNNMT năm 2025 công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Nông nghiệp và Môi trường;
- Quyết định 445/QĐ-BNNMT năm 2026 công bố thủ tục hành chính bị bãi bỏ lĩnh vực Đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Nông nghiệp và Môi trường;
Trình tự thực hiện
Bước 1: Các bên liên quan ký kết và công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng tại Tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Sau đó, chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động kèm hồ sơ khai nghĩa vụ tài chính để nộp tại cơ quan có thẩm quyền.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ, công chức tiếp nhận ghi sổ, trao Phiếu tiếp nhận và hẹn ngày trả kết quả. Trường hợp hồ sơ thiếu hoặc sai sót, công chức sẽ hướng dẫn bằng văn bản để người nộp bổ sung, hoàn thiện.
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, chuyển thông tin địa chính sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Sau khi có thông báo thuế, người dân thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (hoặc nộp giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế). Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp (hoặc cấp mới Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu) và cập nhật hồ sơ địa chính.
Bước 4: Người sử dụng đất xuất trình chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận lại Giấy chứng nhận đã được sang tên theo thời gian trên phiếu hẹn.
Cách thức thực hiện
- Phương thức nộp:
– Nộp trực tiếp;
– Nộp thông qua dịch vụ bưu chính;
– Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công đối với các địa phương đã triển khai hạ tầng số (Mã số thủ tục: 1.013831);
– Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Thời hạn giải quyết:
Không quá 08 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận đầy đủ hồ sơ.
Không quá 18 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận đầy đủ hồ sơ: Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thành phần hồ sơ
| STT | TÊN TÀI LIỆU | TÍNH CHẤT |
| 1 | Giấy tờ pháp lý cá nhân của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (CCCD, Hộ chiếu,….) | Bản sao chứng thực |
| 2 | Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 (ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP) | Bản gốc |
| 3 | Một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 137, khoản 4, khoản 5 Điều 148, khoản 4, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai) (nếu có) | Bản gốc/ Bản sao chứng thực |
| 4 | Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất (Di chúc, văn bản thỏa thuận,….) | Bản gốc công chứng chứng thực |
| 5 | Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (theo Mẫu số 02/TĐBĐ ban hành kèm theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP) (nếu có) | Bản gốc |
| 6 | Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có). | Bản gốc/ Bản sao chứng thực |
| 7 | Văn bản thỏa thuận về việc cấp chung một Giấy chứng nhận (đối với trường hợp có nhiều người chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) | Bản gốc/ Bản sao chứng thực |
| 8 | Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự (đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện) | Bản gốc/ Bản sao chứng thực |
| 9 | Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai. | Bản gốc/ Bản sao chứng thực |
Cơ quan thực hiện
- Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Trên đây là toàn bộ bài viết của chúng tôi về Thủ tục Đăng ký biến động đất đai khi mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quý Khách hàng nếu cần tư vấn, giải đáp chi tiết hơn cũng như cách thức tiếp cận dịch vụ này, vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật sư: Nguyễn Đức Trọng qua hotline: 0912.35.65.75, hoặc gửi yêu cầu dịch vụ qua email: lawyer@hongbanglawfirm.com
Chúc Quý Khách hàng cùng gia đình mạnh khỏe, an lạc và thành công!
Trân trọng!
Tags: Thủ tục đăng ký biến động đất đai, sang tên sổ đỏ, mua bán đất
