Bạn đang băn khoăn về các trường hợp bị thu hồi đất. Thu hồi đất phải thỏa thuận với dân không? Khi không thỏa thuận được với Nhà nước, người dân có phải giao đất không?

Bài viết dưới đây, Luật Hồng Bàng sẽ cung cấp đến bạn đầy đủ thông tin về thu hồi đất phải thỏa thuận với dân để bạn có thể tham khảo.

1. Các trường hợp bị thu hồi đất

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 16 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất trong các trường hợp sau:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
• Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Việc Nhà nước tiến hành thu hồi đất phải dựa trên căn cứ theo quy định của pháp luật đất đai.

Đối với trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, Nhà nước chỉ được tiến hành thu hồi đất khi xây dựng (Theo quy định tại Điều 61 Luật Đất đai 2013):

• Căn cứ quân sự, công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;
• Ga, cảng quân sự; xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
• Kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân…

Đối với trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, Nhà nước chỉ được tiến hành thu hồi đất khi thực hiện (Theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai năm 2013):

• Các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
• Các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư; thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.

Đối với trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, Nhà nước chỉ được tiến hành thu hồi đất (Theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013) khi:

• Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
• Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
• Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
• Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm…

Đối với trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, Nhà nước tiến hành thu hồi đất khi cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn; đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người…(Theo quy định tại khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013).

2. Thu hồi đất phải thỏa thuận với dân không?

Căn cứ dựa trên quy định của pháp luật về thu hồi đất thì có thể thấy tuỳ từng trường hợp khi thu hồi đất phải thoả thuận hoặc cũng không phải thoả thuận với dân:

Trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai năm 2013.

Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp này, người sử dụng đất không được thỏa thuận về giá bồi thường mà giá sẽ được xác định theo giá đất cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm quyết định thu hồi đất (theo quy định tại Khoản 2 Điều 74, Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013).

Trường hợp cơ chế Nhà nước không thu hồi đất mà chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận việc sử dụng đất để sản xuất và kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, chủ đầu tư được sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh (vì lợi ích doanh nghiệp, không thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) theo phương thức thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua các hình thức: mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể quy định tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

• Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

Tuy nhiên, việc sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc được quy định tại Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, theo đó:

• Trường hợp người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chủ đầu tư và người sử dụng đất trực tiếp thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và giá trị vốn góp.
• Trường hợp người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê và người sử dụng đất sẽ không được quyền thỏa thuận về giá bồi thường.

Theo quy định của pháp luật đề ra có thể thấy hiện nay trên thực tế Nhà nước cũng đã quy định cơ chế tự thỏa thuận giá bồi thường khi thu hồi đất giữa doanh nghiệp với người có đất bị thu hồi theo quy định.

Theo đó dự án xây dựng khu dân cư mà doanh nghiệp đầu tư không phải Nhà nước thu hồi thì người sử dụng đất và chủ đầu tư thỏa thuận với nhau về hình thức chuyển đổi và mức đền bù tương ứng theo thỏa thuận và theo quy định.

Thông qua đó các hộ gia định cần phải đàm phán và thỏa thuận trực tiếp với đại diện của doanh nghiệp về giá đền bù khi thu hồi đất cả hai bên đều nhất chí và thỏa đáng với quyền và lợi ích của các bên và nếu trong trường hợp các hộ gia đình không đồng ý với mức giá đền bù mà doanh nghiệp đưa ra.

Đối với việc thỏa thuận giá đền bù khi thu hồi đất thì trong trường hợp này khi phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư có quyền:

• Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
• Đàm phán và thỏa thuận trực tiếp với đại diện của doanh nghiệp về giá đền bù khi thu hồi đất nếu không đồng ý với mức giá đền bù mà doanh nghiệp đưa ra.

Phương thức thỏa thuận về việc bồi thường đất trong trường hợp đất thu hồi để thực hiện mục đích sản xuất, kinh doanh của chủ đầu tư với người có đất bị thu hồi được quy định tại Điều 4 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT cụ thể như sau:

• Chủ đầu tư gửi văn bản đến cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất đề nghị thu hồi đất để cho chủ đầu tư thuê.
• Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện như quy định về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
• Chủ đầu tư có trách nhiệm ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được ngân sách Nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền thuê đất phải nộp; mức được trừ không vượt quá tiền thuê đất phải nộp.s

3. Khi không thỏa thuận được với Nhà nước, người dân có phải giao đất không?

Cùng với việc xác định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, vấn đề thu hồi đất có phải thỏa thuận với người dân cũng là thắc mắc của không ít người. Căn cứ theo Khoản 2, Điều 71 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước sẽ tiến hành cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất trong trường hợp sau:

• Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;
• Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
• Quyết định cưỡng chế  thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
• Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Do đó, kể cả trường hợp người dân không thỏa thuận được với Nhà nước và không tự nguyện giao đất cho Nhà nước thì Nhà nước sẽ tiến hành ra Quyết định cưỡng chế thu hồi đất, buộc người dân phải giao đất. Việc tiến hành cưỡng chế thu hồi đất phải được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định tại khoản 4, Điều 71 Luật Đất đai năm 2013.

Quý Khách hàng nếu cần tư vấn, giải đáp chi tiết hơn cũng như cách thức tiếp cận dịch vụ này, vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật sư Nguyễn Đức Trọng qua hotline (+84) 912356575, gọi điện đến Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí: 1900 6575 hoặc gửi yêu cầu dịch vụ qua email: lienheluathongbang@gmail.com.

Chúc Quý Khách hàng cùng gia đình mạnh khỏe, an lạc và thành công!

Trân trọng,

CÔNG TY LUẬT HỒNG BÀNG