1. Những sai phạm phổ biến, điển hình trong kinh doanh nhà ở dưới hình thức mua bán nhà ở, công trình xây dựng

• Thứ nhất rủi ro trong việc chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, tuy đã có quy định về việc sử dụng nguồn vốn huy động đúng mục đích nhưng Luật Kinh doanh bất động sản lại không có quy định để về việc kiểm soát việc sử dụng vốn như thế nào và cũng không có quy định về xử lý vi phạm của chủ đầu tư trong trường hợp sử dụng sai mục đích. Điều này dẫn đến thực trạng chủ đầu tư sau khi huy động vốn đã tự do dùng nguồn vốn này thực hiện những mục đích khác. Trong thời gian qua hàng loạt những dự án đầu tư nhà, công trình xây dựng được chủ đầu tư thực hiện huy động vốn nhưng lại không thực hiện thi công xây dựng và đến nay vẫn chưa hoàn thiện. Thực tiễn hiện nay đã cho thấy sự cần thiết trong việc xây dựng cơ chế để kiểm soát sử dụng nguồn vốn huy động của chủ đầu tư qua hình thức mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, và hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm của chủ đầu tư khi sử dụng vốn sai mục đích.
• Thứ hai, chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng. không tiếp tục tiến hành dự án xây dựng nhà ở, công trình xây dựng như ban đầu mà đưa nguồn vốn đó vào hoạt động kinh doanh khác, hoặc lừa đảo chiếm dụng nguồn vốn của khách hàng. Ví dụ: dự án Dream Home Reverside đã được chủ đầu tư Nhà Mơ và DKRS giới thiệu ra thị trường từ cuối năm 2017 và tiến hành ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ với khách hàng ngay sau đó. Ngay từ năm 2018, chủ đầu tư Nhà Mơ đã “tự ý” ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng ngay trên khu đất không thuộc quyền sở hữu mình, ước tính số tiền chủ đầu tư Nhà Mơ “chiếm dụng” của khách hàng từ hợp đồng đặt cọc lên đến vài trăm tỷ đồng. Nhưng đến nay dự án vẫn chưa được xây dựng hoàn thiện.
• Thứ ba, chất lượng của nhà ở, công trình xây dựng được chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng không đảm bảo chất lượng. Sự kém về chất lượng trong các công trình nhà ở là không giống nhau, có thể là các thiết bị được sử dụng trong dự án kém chất lượng, chưa đưa vào sử dụng đã hỏng hóc hoặc bản thân nguyên vật liệu sử dụng cho công trình xây dựng cũng không đảm bảo như vỡ, rạn nứt,… Ví dụ như dự án Goldmark City (Hà Nội) đã được bàn giao đến khách hàng tuy nhiên chất lượng thi công không đảm bảo như cam kết của chủ đầu tư. Nhiều căn hộ trong dự án chất lượng tường nhà đều ở mức độ kết dính kém, có thể gây nguy hiểm cho cư dân.
• Thứ tư, chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để bán nhà ở, công trình xây dựng nhưng vẫn tiến hành mở bán: Theo quy định của pháp luật, việc mở bán nhà ở, công trình xây dựng cần phải thoả mãn những điều kiện nhất định, tuy nhiên trên thực tế chưa đẩy đủ điều kiện đó thì nhà đầu tư đã mở bán.
• Thứ năm, chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao nhà, công trình xây dựng: Đây là trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà, công trình xây dựng chậm so với thoả thuận ban đầu của các bên. Khách hàng có thể đã thanh toán xong nghĩa vụ tài chính của mình cho chủ đầu tư, nhưng chủ đầu tư đã không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, gây hoang mang và bức xúc cho khách hàng. Ví dụ: dự án Eco Green Tower được triển khai thi công từ tháng 12-2015, dự kiến thời gian bàn giao nhà là ngày 31-3-2018, không chậm quá 90 ngày. Tuy nhiên, đến tháng 6-2018, Công ty cổ phần Sông Đà 1.01 có thông báo về việc chậm bàn giao căn hộ tại dự án Eco Green Tower Giáp Nhị và sau đó hơn một năm nhưng người mua vẫn chưa có nhà để ở.
• Thứ sáu, về soạn thảo hợp đồng trong hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng: Thường là hợp đồng theo mẫu do chủ đầu tư tự soạn thảo, sau đó mới đưa cho khách hàng ký kết. Các điều khoản trong hợp đồng này có thể gây ra bất lợi cho khách hàng. Ví dụ: điều khoản về chất lượng thường xảy ra mâu thuẫn giữa bên bán và bên mua; việc lựa chọn mô hình nhà mẫu cho khách hàng nhận được lại khác xa với nhà mẫu trong hợp đồng…

2. Nguyên nhân của các sai phạm về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng.

• Các sai phạm xảy ra từ phía chủ đầu tư
  • Nhiều chủ đầu tư sẵn sàng chịu phạt để bán nhà, công trình xây dựng chậm tiến độ cho khách hàng, do thực tế mức phạt so với lợi nhuận mà nhà đầu tư có được không đáng là bao nhiêu.
  • Nhiều chủ đầu tư lợi dụng sự chủ quan, thiếu hiểu biết của khách hàng để thực hiện những hoạt động có lợi cho mình. Đa số khách hàng mua nhà ở, công trình xây dựng với mục đích để ở, hoặc kinh doanh, nhưng cũng không ít người mua theo “phong trào”,… Nên chủ quan, không  xem xét kỹ các quy định của pháp luật, đặc biệt là các điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng, không chọn kỹ lưỡng chủ đầu tư… thì sai phạm xảy ra là tất yếu.
  • Quy định của pháp luật liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng còn thiếu, đặc biệt là các biện pháp chế tài còn chưa thỏa đáng với mức độ vi phạm, nhất là những sai phạm của chủ đầu tư. Ngoài ra, công tác quản lý nhà nước trong hoạt động này cũng chưa đạt hiệu quả cao, dẫn đến tình trạng lách luật vẫn xảy ra trong hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng.
•  Các sai phạm xảy ra từ phía khách hàng
  • Nhiều khách hàng chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng. Hành vi này có thể do khách hàng không mong muốn khi mà khả năng tài chính hiện tại của họ không đủ đáp ứng với quy trình thanh toán nghĩa vụ của mình. Nhiều khách hàng không tính toán được nghĩa vụ thanh toán lâu dài dẫn đến tình trạng đến thời hạn mà không thể thực hiện được nghĩa vụ của mình.
  • Khách hàng thường bán trao tay hợp đồng nhà ở và một số cong trình xây dựng hình thành trong tương lai cho nhiều đối tượng. Nhiều khách hàng mua nhà ở, công trình xây dựng vì mục đích kinh doanh, nên khi giá cả của nhà ở hình thành trong tương lai ở thời điểm hiện tại cao hơn so với thời điểm họ xác lập, họ sẵn sàng trao tay.

3. Một số giải pháp khắc phục sai phạm hướng đến hoàn thiện pháp luật về nhà ở, công trình xây dựng.

• Các giải pháp khắc phục sai phạm của chủ đầu tư:
  • Để phần vốn trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng không bị chiếm dụng thì khách hàng có thể đóng tiền cho ngân hàng, ngân hàng sẽ giải ngân cho dự án theo đúng tiến độ thi công thay vì việc đóng tiền trực tiếp như trước đây cho nhà đầu tư.
  • Trong trường hợp nhà đầu tư bàn giao nhà chậm tiến độ theo thỏa thuận ban đầu thì người mua có quyền kiện ra tòa đề đòi quyền lợi và yêu cầu chủ đầu tư phải bồi thường theo thỏa thuận, cũng như phải gánh chịu mức phạt theo lãi suất đã thỏa thuận trong hợp đồng và không được vượt quá lãi suất mà pháp luật quy định.
  • Đối với hợp đồng theo mẫu do bên chủ đầu tư soạn thảo trước khi ký hợp đồng, khách hàng cần xem xét kỹ nội dung của hợp đồng trước khi giao kết. Ngoài ra, pháp luật cần có những cơ chế kiểm soát các điều khoản này để bảo đảm rằng luôn có sự ràng buộc trách nhiệm cho chủ đầu tư khi thực hiện giao kết hợp đồng với khách hàng.
  • Về vấn đề bàn giao nhà ở, công trình xây dựng không bảo đảm chất lượng, bản thân khách hàng có quyền từ chối nhận nhà và yêu cầu hoàn trả lại số tiền đã thanh toán trước đây và lãi suất tính theo giá thị trường. Trong trường hợp khách hàng vẫn nhận nhà, thì khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư tiến hành khắc phục sửa chữa theo đúng thỏa thuận ban đầu nhằm đảm bảo chất lượng nhà ở cho khách hàng.
• Các giải pháp khắc phục sai phạm của khách hàng:
  • Những sai phạm của khách hàng như phân tích ở trên hầu hết thuộc yếu tố chủ quan, đó là sự thiếu hiểu biết của khách hàng. Vì vậy, cần khuyến khích động viên người mua tìm hiểu các quy định pháp luật có liên quan trước khi thiết lập giao dịch dân sự nói chung và hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng. Bên cạnh đó, khách hàng cũng cần phải tìm hiểu kỹ các nhà đầu tư mà mình sẽ thiết lập một giao dịch cụ thể. Từ đó có thể lựa chọn được nhà đầu tư có vị thế, có uy tín trong hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.
• Các giải pháp khác:
  • Tăng mức phạt xử phạt vi phạm hành chính khi các chủ thể có hành vi vi phạm.
  • Cần có chế tài xử lý hình sự: Chế tài này thể hiện sự nghiêm minh của pháp luật đối với hành vi vi phạm. Bất kỳ hành vi của chủ thể nào mà cấu thành tội phạm thì cần thiết phải được áp dụng chế tài hình sự để bảo đảm tính ổn định của hoạt động kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai.

Quý Khách hàng nếu cần tư vấn, giải đáp chi tiết hơn cũng như cách thức tiếp cận dịch vụ này có thể truy cập vào Website: hongbanglawfirm.com, vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật sư Nguyễn Đức Trọng qua hotline: 0912.35.65.75 hoặc gọi điện đến Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900.6575 hoặc gửi yêu cầu dịch vụ qua email: lienheluathongbang@gmail.com

Chúc Quý Khách hàng cùng gia đình mạnh khỏe, an lạc và thành công!
Trân trọng!