Giải quyết tình huống
Khách hàng là ông Nguyễn Văn Tâm yêu cầu người tư vấn thay ông soạn thảo một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khách hàng là bên nhận chuyển nhượng trên cơ sở đảm bảo sự an toàn pháp lí và quyền lợi tốt nhất cho khách hàng.
A, Để thực hiện yêu cầu này của khách hàng cần vận dụng những kỹ năng sau
- Thứ nhất, để tư vấn cho ông Tâm soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cơ sở đảm bảo sự an toàn pháp lí và quyền lợi tốt nhất cho ông Tâm thì trước hết cần có kỹ năng “tiếp xúc khách hàng, tìm hiểu yêu cầu thư tư vấn.” Mục đích của giai đoạn này chính là nắm bắt được câu chuyện và biết được khách hàng đang mong muốn điều gì. từ đó xác định được vấn đề pháp lý và đưa ra hướng giải quyết đúng đắn nhất.
- Thứ hai, kỹ năng xác định vấn đề pháp lý, thực chất của việc xác định vấn đề pháp lý của vụ việc là việc nghiên cứu kỹ lưỡng và thấu đáo hồ sơ của khách hàng và tìm ra vấn đề mấu chốt để giải quyết. Tuy trong giai đoạn tìm hiểu yêu cầu của ông Tâm đã nắm bắt được sự việc và đánh giá sơ bộ về hướng giải quyết hồ sơ nhưng cần nghiên cứu kỹ lưỡng để có thể đặt ra được những chuỗi câu hỏi pháp lý có tính liên kết với nhau.
- Thứ ba, xác định luật áp dụng, cần tra cứu các văn bản có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Tâm. Chính sách đất đai của Nhà nước ta luôn có sự thay đổi qua các thời kỳ, chính vì vậy, khi tư vấn pháp luật về quyền sử dụng đất phải căn cứ vào thời điểm của vụ việc xảy ra vào thời gian nào để có thể áp dụng các quy định của pháp luật đất đai ở thời điểm đó để trả lời cho khách hàng.
- Thứ tư, trả lời tư vấn Mô tả giải pháp, điều quan trọng khi tìm kiếm giải pháp đó là đánh giá chúng dưới góc độ pháp lý và thực tiễn về khả năng có thể xảy ra. đoán hậu quả ngắn hạn và dài hạn của từng giải pháp, đối chiếu với mong muốn của khách hàng. Định hướng cho khách hàng lựa chọn giải pháp, giải thích cho khách hàng bằng ngôn ngữ đơn giản dễ hiểu về những khía cạnh pháp lý phức tạp của hồ sơ.
- Thứ năm, lựa chọn các văn bản pháp luật thích hợp để trả lời các yêu cầu của khách hàng: Sau khi nắm bắt và phân loại các yêu cầu của khách hàng thì dựa trên cơ sở phân loại. Người luật sư sẽ lựa chọn và tìm kiếm các văn bản pháp luật thích hợp để trả lời.
B. Những vấn đề pháp lý mấu chốt cần phải làm rõ và thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng khi hai bên xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau
Xác định nguồn luật áp dụng: vì thời điểm dự kiến ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề bài không xác định rõ nên em sẽ căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Luật số: 45/2013/QH13, Quốc Hội, Luật Đất đai, ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- Số: 53/2014/QH13, Quốc Hội, Luật công chứng, ngày 20 tháng 06 năm 2014;
- Số: 15/VBHN-VPQH, Luật thuế thu nhập cá nhân, ngày 11 tháng 12 năm 2014;
- Luật số: 91/2015/QH13, Quốc Hội, Bộ luật Dân sự, ngày 24 tháng 11 năm 2015;
- Nghị định Số: 43/2014/NĐ-CP, Chính phủ, Hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai, ngày 15 tháng 05 năm 2014.
- Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng: đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất.
Để được đưa vào hợp đồng chuyển nhượng trước tiên cần phải làm rõ đối tượng của quyền sử dụng là mảnh đất này có đủ điều kiện để chuyển nhượng hay không cũng như tình trạng hiện tại của mảnh đất. Việc đặt ra những câu hỏi pháp lý sau sẽ giúp các chủ thể giải quyết được vấn đề nêu trên:
– Mảnh đất có đủ điều kiện chuyển nhượng đất hay không? Đối chiếu 03 quy định về các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất cần xác định: Mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa? Mảnh đất hiện tại có đang tranh chấp hay không? Quyền sử dụng đất có bị kê biên để đảm bảo thi hành án không?
– Hiện trạng sử dụng đất: Nguồn gốc đất ở đâu; Loại đất là gì, mục đích sử dụng đất? Là đất nông nghiệp hay đất ở.; Thời gian sử dụng đất là bao lâu? Tính đến thời điểm hiện tại, thời gian sử dụng còn lại là bao nhiêu lâu?
– Có tài sản gắn liền trên đất hay không?
- Thứ hai, tư cách chủ thể:
– Đối với bên chuyển nhượng cần xác định: Trường hợp này là cá nhân chuyển nhượng? Hay hộ gia đình chuyển nhượng ? Đối với cá nhân chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng có đủ năng lực hành vi dân sự hay không? Nếu là hộ gia đình thì có bao nhiêu thành viên trong hộ gia đình? Có bao nhiêu thành viên đã thành niên? Có bao nhiêu thành viên chưa thành niên? Nếu là tài sản của vợ chồng thì là tài sản chung hay riêng?
– Bên nhận chuyển nhượng: cần xác định rõ ông Tâm có năng lực hành vi dân sự, được pháp luật cho phép tự do nhận chuyển nhượng
- Thứ ba, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Khi chuyển nhượng phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và phải công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
- Thứ tư, giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán.
Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng là ông Tâm có thể thỏa thuận chốt giá chuyển nhượng mảnh đất. Bên tư vấn đưa ra ý kiến khuyên hai bên bên nên đặt cọc. Bởi vì: ông Tâm cảm thấy yên tâm sẽ giữ và mua được mảnh đất ưng ý, phù hợp. Điều khoản phạt cọc giúp các bên cùng phải có trách nhiệm giữ lời hứa và chữ tín nếu không muốn bị phạt hoặc mất tiền cọc. Nếu số tiền đặt cọc hoặc số tiền phạt cọc quá ít so với giá trị mảnh đất mua bán, thì bên chuyển nhượng rất dễ vi phạm hợp đồng đặt cọc nếu có người mua khác trả giá cao hơn. Vì vậy tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường nằm trong khoảng 5 – 10% tổng giá trị mảnh đất nhóm cho là hợp lý, hạn chế việc phải cọc trên 10%. Tuy nhiên nếu ông Tâm xác định đây là cơ hội lớn vì mua được giá hời thì có thể đặt cọc nhiều hơn.
– Phương thức thanh toán: có thể thanh toán một lần dứt điểm bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản.
- Thứ năm, quyền và nghĩa vụ của các bên: gồm quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng
Và Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng (ông Nguyễn Văn Tâm):
- Thứ sáu, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng: Nếu bên nào không thực hiện đúng các điều khoản thỏa thuận sẽ phải chịu trách nhiệm gì? Hậu quả pháp lý của việc vi phạm hợp đồng: Thứ bảy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
Điều khoản xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là rất quan trọng. Bởi vì nó là cơ sở để xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên trong hợp đồng. Bên có quyền được phép yêu cầu bên có nghĩa vụ thi hành nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng, và được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp phát sinh từ hợp đồng. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình. Đây là cơ sở pháp lý để giải quyết khi có tranh chấp hoặc khi có một bên vi phạm hợp đồng, không thực hiện đúng những cam kết trong hợp đồng. Nên hai bên cần thiết biết rõ hợp đồng chuyển nhượng có thể có hiệu lực kể từ thời điểm do hai bên thỏa thuận hoặc thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
C. Những điều khoản chủ yếu của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ĐIỀU 1: ĐỐI TƯỢNG HỢP ĐỒNG
- Bên chuyển nhượng (gọi tắt là bên A) chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (gọi tắt là bên B) thửa đất có thông tin như sau: Thửa đất số: …; Tờ bản đồ số: ….; Địa chỉ thửa đất: …Diện tích: ……………./………m2 (Bằng chữ: …); Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có): …
- Các chỉ tiêu về xây dựng của thửa đất như sau: Mật độ xây dựng; Số tầng cao của công trình xây dựng; Các chỉ tiêu khác theo quy hoạch được duyệt; Chiều cao tối đa của công trình xây dựng:
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất:Đất đã có hạ tầng kỹ thuật; Đặc điểm nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: …………….(nếu có).
ĐIỀU 2: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN
2.1. Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này là:…đồng (bằng chữ: đồng Việt Nam). bao gồm: Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất: …; Giá trị chuyển nhượng hạ tầng kỹ thuật: …; Tiền thuế VAT: …; Giá trị bán/chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất hoặc tài sản khác gắn liền với đất:…
2.2. Phương thức thanh toán
2.2.1. Bên B có nghĩa vụ thanh toán cho Bên A tiền chi phí 2 (hai) lần. Lần thứ nhất thanh toán 80% trên tổng số tiền phải trả, thanh toán trước khi công chứng hợp đồng. Lần thứ hai thanh toán 20% còn lại sau khi hợp đồng đã được công chứng khi mà hai bên dã thực hiện xong nghĩa vụ của mình. Mỗi ngày chậm trả Bên B phải trả cho Bên A khoản phạt lãi chậm trả theo lãi suất ngân hàng Quân đội Việt Nam (MBbank) thời điểm đó.
2.2.2. Việc thanh toán hai lần chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp Đồng này được thực hiện bằng đơn vị tiền Việt Nam đồng theo hình thức chuyển khoản tới số tài khoản mà Bên A đã cung cấp.
ĐIỀU 3: ĐẶT CỌC TIỀN
3.1. Bên B sẽ giao cho Bên A một khoản tiền là 10.000.000 Việt Nam đồng (bằng chữ: mười triệu Việt Nam đồng chẵn) ngay sau khi ký hợp đồng này. Số tiền này là tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kể từ ngày Hợp Đồng có hiệu lực.
3.2. Tiền đặt cọc của Bên B sẽ không được dùng để thanh toán Tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu Bên A vi phạm Hợp Đồng ( ví dụ như bán mảnh đất cho người khác) làm phát sinh thiệt hại cho Bên B thì Bên A phải trả lại Tiền Đặt Cọc và chịu mức phạt gấp năm lần tiền cọc để bù đắp các chi phí khắc phục thiệt hại phát sinh.
3.3. Vào thời điểm hai bên hoàn thành nghĩa vụ của Hợp Đồng, Bên A sẽ hoàn lại cho Bên B số Tiền Đặt Cọc.
ĐIỀU 4: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN
4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng ( Bên A)
4.1.1. Quyền của bên A:
– Nhận phần tiền đặt cọc, tiền thanh toán đúng và đủ theo như thỏa thuận; yêu cầu ông Tâm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo như thảo thuận.
4.1.2. Nghĩa vụ của bên A:
– Giao đầy đủ các giấy tờ; giao đúng thời hạn;
– Bàn giao đất trên thực địa đúng diện tích, đúng hiện trạng, đúng thời gian; chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về đất và thân nhân trong hợp đồng;
– Đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho ông Tâm;
– Kể từ ngày ký hợp đồng, không được sử dụng bản chính “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” để thực hiện thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn doanh nghiệp hoặc các giao dịch khác với bất kỳ hình thức nào cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu; thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng;
4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng (Bên B)
4.2.1. Quyền của bên B
– Nhận đầy đủ các giấy tờ về đất đúng thời gian. Nhận đất trên thực địa đúng diện tích, hiện trạng, đúng thời hạn. Yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo như thỏa thuận.
4.2.2. Nghĩa vụ của bên B:
– Giao tiền đúng số tiền, thời gian, phương thức thanh toán theo thỏa thuận;
– Kể từ ngày ký hợp đồng, không được sử dụng bản chính “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” để thực hiện thế chấp, bảo lãnh, mua bán, tặng cho, trao đổi, kê khai làm vốn doanh nghiệp hoặc các giao dịch khác với bất kỳ hình thức nào cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu; Cùng với bên chuyển nhượng đi đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng;
– Tuân thủ một cách chặt chẽ quy định tại hợp đồng này và các quy định của pháp luật Việt Nam.
ĐIỀU 5: ĐƠN PHƯƠNG CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG
5.1. Bên A được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp sau:
– Bên B thanh toán tiền, tiền cọc chậm 15 ngày so với thời điểm đã thoả thuận tại Điều 2 hợp đồng này mà không được sự chấp thuận của bên A;
5.2. Bên B được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau:
– Bên A tự ý tăng giá đất sau khi đã thanh toán lần một mà không được bên B đồng ý;
– Quyền của bên B bị xâm phạm và/hoặc bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba mà chưa được thoả thuận trong hợp đồng.
5.3. Khi một trong các bên muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thì có nghĩa vụ báo cho bên còn lại trước 01 tháng (ít nhất 30 ngày).
5.4. Trường hợp một bên tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng không thuộc một trong các trường hợp đã thoả thuận tại mục 5.1, 5.2 và/hoặc nghĩa vụ báo trước không đảm bảo, bên vi phạm sẽ bị phạt cọc đồng thời phải bồi thường cho bên kia số tiền gấp năm lần tiền cọc.
ĐIỀU 6: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không thương lượng được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
7.1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày hai bên cùng ký kết. Hai bên cam kết thực hiện nghiêm chỉnh và đầy đủ các thỏa thuận trong Hợp đồng;
7.2. Các bên đã nghe công chứng viên đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của công chứng viên; 7.3. Hợp đồng này thay thế cho toàn bộ các thỏa thuận miệng hoặc bằng văn bản trước đó được ký kết giữa hai Bên liên quan đến nội dung Hợp đồng;
7.4. Hiệu lực của từng điều khoản của Hợp đồng mang tính độc lập. Việc một vài điều khoản vô hiệu không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của các điều khoản còn lại của Hợp đồng trừ trường hợp pháp luật có quy định khác;
7.5. Hợp Đồng được lập thành 02 (hai) bản có giá trị như nhau, mỗi Bên giữ 01 (một) bản để thực hiện.
Quý Khách hàng nếu cần tư vấn, giải đáp chi tiết hơn cũng như cách thức tiếp cận dịch vụ này có thể truy cập vào Website: hongbanglawfirm.com, vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật sư Nguyễn Đức Trọng qua hotline: 0912.35.65.75 hoặc gọi điện đến Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900.6575 hoặc gửi yêu cầu dịch vụ qua email: lienheluathongbang@gmail.com
Chúc Quý Khách hàng cùng gia đình mạnh khỏe, an lạc và thành công!
Trân trọng!
