Nhằm tạo điều kiện linh hoạt trong hoạt động đầu tư, pháp luật Việt Nam cho phép nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án do mình thực hiện cho nhà đầu tư khác. Luật đầu tư 2020 quy định các điều kiện cần đáp ứng khi thực hiện việc chuyển nhượng dự án đầu tư như sau:

Thứ nhất, dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật đầu tư 2020.

Cụ thể là dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không thuộc một trong các trường hợp chấm dứt sau:

• Nhà đầu tư chấm dứt hoạt động đầu tư, dự án đầu tư trong các trường hợp sau đây:

• • Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư;
  • Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp;
  • Hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.

• Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư trong các trường hợp sau đây:

• • Dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp bị ngừng hoạt động quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 47 của Luật đầu tư 2020 mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động;
  • Nhà đầu tư không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này;
  • Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư;
  • Dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Nhà đầu tư không ký quỹ hoặc không có bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư thuộc diện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
  • Nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư trên cơ sở giao dịch dân sự giả tạo theo quy định của pháp luật về dân sự;
  • Theo bản án, quyết định của Tòa án, phán quyết trọng tài.

Thứ hai, nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật đầu tư 2020.

Cụ thể là nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện về nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế như sau:

• Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài quy định tại Điều 9 của Luật đầu tư 2020. Bao gồm: Tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế; Hình thức đầu tư; Phạm vi hoạt động đầu tư; Năng lực của nhà đầu tư; đối tác tham gia thực hiện hoạt động đầu tư; Điều kiện khác theo quy định tại luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nghị định của Chính phủ và điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.;
• Bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Luật đầu tư 2020;
• Quy định của pháp luật về đất đai về điều kiện nhận quyền sử dụng đất, điều kiện sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, xã, phường, thị trấn ven biển.

Như vậy, Luật đầu tư mới đã hoàn thiện, bổ sung các công cụ cần thiết nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đầu tư, bảo đảm an ninh quốc phòng theo hướng xem xét các điều kiện an ninh, quốc phòng trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư ở đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển hoặc các khu vực nhạy cảm về an ninh, quốc phòng.

Thứ ba, điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Quy định này của Luật đầu tư 2020 kế thừa quy định tại Luật đầu tư 2014 tuy nhiên cũng đã có sự điều chỉnh. Nếu như trước đây Luật đầu tư 2014 chỉ đề cập đến trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì nay đã mở rộng thêm phạm vi cả những trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng “tài sản gắn liền với đất”. Tất cả trường hợp chuyển nhượng này phải tuân thủ điều kiện quy định của pháp luật về đất đai. Cụ thể:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất;
• Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai 2013, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thứ tư, điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản.

Đây cũng được xem là một điểm mới trong Luật đầu tư 2020 khi tách riêng điều kiện về chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản ra một điều kiện riêng, cụ thể và rõ ràng. Trường hợp chuyển nhượng này phải tuân theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Quy định như vậy là rất cần thiết bởi có thể thấy được xu thế chuyển nhượng dự án hiện nay một phần lớn là chuyển nhượng các dự án bất động sản.

Luật kinh doanh bất động sản quy định rất chi tiết không chỉ về nguyên tắc chuyển nhượng dự án, điều kiện đối với dự án bất động sản chuyển nhượng mà còn cả các điều kiện của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án, thậm chí là cả quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án. Cụ thể như sau:

• Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:

• • Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
  • Không làm thay đổi nội dung của dự án;
  • Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.
  • Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:
  • Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
  • Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
  • Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
  • Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.
• Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
• Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Thứ năm, điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).

Tương tự như quy định tại Luật đầu tư 2014 tuy nhiên Luật đầu tư 2020 đã liệt kê thêm văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, khắc phục thiếu sót trong quy định tại Luật đầu tư 2014.

Thứ sáu, khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư.

Đây là một trong những điều kiện quy định mới về chuyển nhượng dự án đầu tư trong Luật đầu tư 2020 mà các doanh nghiệp nhà nước cần lưu ý. Luật quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp 2014 đã có hiệu lực thi hành từ 1/7/2015 đến nay quy định chi tiết về trách nhiệm quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. 

Quý Khách hàng nếu cần tư vấn, giải đáp chi tiết hơn cũng như cách thức tiếp cận dịch vụ này, vui lòng liên hệ trực tiếp với Phó giám đốc phụ trách kinh doanh: Luật sư Nhật Nam qua  hotline: 0912.35.65.75, 0912.35.53.53  hoặc gọi điện đến Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900.6575 hoặc gửi yêu cầu dịch vụ qua email:  lienheluathongbang@gmail.com

Chúc Quý Khách hàng cùng gia đình mạnh khỏe, an lạc và thành công!

Trân trọng!