Trong những năm gần đây việc phát triển thị trường bất động sản đang diễn ra mạnh mẽ và sâu rộng. Hiện nay, có rất nhiều dự án về bất động sản lớn đang thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Hàng loạt các khu đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… được mọc lên ở các thành phố lớn vừa đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống, vừa tạo ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp. Có rất nhiều chủ đầu tư đã và đang tham gia vào lĩnh vực này với nhiều dự án lớn có tổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ. Để thực hiện được các dự án đó, đòi hỏi các nhà đầu tư phải nắm rõ các yêu cầu đối với dự án bất động sản để kinh doanh. Và để hiểu hơn về vấn đề này sau đây Luật Hồng Bàng sẽ gửi đến bạn đọc một số phân tích như sau:

Quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành về các yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh

Điều 12 Luật KDBĐS 2014 về yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh quy định như sau:

• Thứ nhất, dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  
  • Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế nước ta, có quan hệ trực tiếp với các thị trường lớn như thị trường tài chính – tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng… Nhiều dự án xây dựng thi công chậm tiến độ, cầm chừng, có dự án còn lãng phí, để hoang hóa nhiều diện tích đất có giá trị; gây mất mỹ quan đô thị và lãng phí nguồn lực của xã hội. Đó cũng là lý do luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định yêu cầu này. Thông qua việc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có đủ chuyên môn và nghiệp vụ phê duyệt, thì rủi ro của dự án sẽ được giảm thiểu đến mức thấp nhất.
    
  • Thực tế trên cho thấy, việc chú trọng, quan tâm đến khâu đầu tiên, quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản, cung cấp hàng hóa bất động sản cho thị trường – đầu tư tạo lập bất động sản – là thực sự cần thiết. Để tránh việc thiếu sót trong các quy định để bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển có kế hoạch và chưa có đủ các chế tài điều chỉnh để thị trường bất động sản có thể phát triển một cách đồng bộ, lành mạnh. Điều luật này đã ra đời, và là một điều luật được bổ sung so với quy định cũ. Theo như nhận định của các chuyên gia, việc bổ sung quy định dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch (đô thị, xây dựng nông thôn mới) và theo kế hoạch được phê duyệt là những ràng buộc hợp lý. Bởi, điều này sẽ giúp tăng cường vai trò kiểm soát, điều tiết của Nhà nước; tiết kiệm và phát huy tiềm lực của đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện và thống nhất quản lý, tăng giá trị đất đai góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách.
    
  • Quy định này góp phần tăng cường ý thức tuân thủ pháp luật, quy định về quy hoạch, đầu tư xây dựng, đất đai, nhà ở của các doanh nghiệp, chủ đầu tư trong triển khai các dự án bất động sản. Góp phần khắc phục tình trạng dự án chậm triển khai, sang nhượng lòng vòng, thậm chí bỏ hoang không triển khai; tình trạng xây dựng tràn lan, dở dang, hoang hóa đất đai, gây lãng phí và làm nhếch nhác bộ mặt đô thị chung trên cả nước. Đồng thời, cung cấp các loại hình sản phẩm bất động sản, nhà ở thực sự phù hợp với nhu cầu của thị trường; từng bước đáp ứng nhu cầu của xã hội, của đại bộ phận người dân, nhất là những người có thu nhập thấp, góp phần ổn định nền kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội thời gian tới.
    
• Thứ hai, trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

• • Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh đã được quy định chi tiết tại luật đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và các quy định khác của pháp luật có liên quan, nên yêu cầu này là hoàn toàn hợp lý. Bởi việc quy định thêm ở Luật kinh doanh bất động sản với nội dung tương tự chỉ góp phần làm cho hệ thống pháp luật trở nên cồng kềnh và phức tạp. Với số lượng lớn văn bản dưới luật, nhất là văn bản của các bộ, cơ quan ngang bộ. Một số quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn; tính khả thi, tính dự báo chưa cao, ảnh hưởng đến tính ổn định của hệ thống pháp luật. Một số quy định chưa đáp ứng yêu cầu “chính xác, phổ thông, rõ ràng, dễ hiểu” theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, dẫn đến việc hiểu, áp dụng không thống nhất. Kèm theo một số trường hợp ban hành văn bản quy phạm pháp luật chưa chú trọng đúng mức đến đánh giá tác động và các điều kiện bảo đảm thi hành, nên khó đi vào cuộc sống. Dẫn đến tình trạng hiểu không đúng, không nắm vững nguyên tắc áp dụng pháp luật áp dụng một cách lúng túng, thậm chí là sai pháp luật.
    
  • Quy định này nhằm tránh trường hợp bất cập như đã nêu ở trên, giảm thiểu đáng kể các nội dung chồng chéo không phù hợp thực tiễn, gây khó khăn, kìm hãm sự phát triển. Đây là một phương án xử lý kịp thời, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, công khai, minh bạch và khả thi của hệ thống pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn, giải phóng nguồn lực, tạo điều kiện cho sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế-xã hội.
    
  • Việc gắn kết giữa trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan là thực sự cần thiết. Điều này phản ánh đầy đủ, kịp thời nhu cầu của thực tiễn thể hiện sự chặt chẽ trong quy trình xây dựng, và đáp ứng được yêu cầu của công tác xây dựng pháp luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Cũng như giúp cho việc áp dụng các quy định pháp luật cũng nhanh chóng và đạt hiệu quả hơn.
    
• Thứ ba, dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
  
  • Tiến độ và chất lượng công trình xây dựng không những có liên quan trực tiếp đến an toàn sinh mạng, an toàn cộng đồng, hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng công trình mà còn là yếu tố quan trọng đảm bảo sự phát triển bền vững của đất nước. Để đạt được chất lượng công trình xây dựng như mong muốn, có nhiều yếu tố ảnh hưởng mà công tác giám sát được xem là một trong những yếu tố cơ bản nhất và có ý nghĩa quyết định. Dự án đầu tư bất động sản cũng bao gồm cả các công trình xây dựng, vì vậy việc tuân thủ các quy định pháp luật về xây dựng là điều hoàn toàn hợp lý. Luật xây dựng đã quy định rất rõ và chi tiết về vấn đề này, cụ thể như sau.
    
  • Giám sát thi công xây dựng công trình là một trong những hoạt động giám sát xây dựng để theo dõi, kiểm tra về chất lượng, khối lượng, tiến độ xây dựng, an toàn lao động và vệ sinh môi trường trong thi công xây dựng công trình theo đúng hợp đồng kinh tế, thiết kế được duyệt và các quy chuẩn, quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành, các điều kiện kỹ thuật của công trình. Giám sát thi công xây dựng công trình có nhiệm vụ theo dõi kiểm lý – nghiệm thu – báo cáo các công việc liên quan tại công trường. Quy trình giám sát thi công xây dựng có vai trò rất quan trọng đảm bảo công trình được giám sát toàn diện giúp bảo đảm chất lượng công trình mục tiêu xây dựng và mang lại hiệu quả kinh tế cao cho chủ đầu tư. Việc giám sát thi công xây dựng công trình được quy định cụ thể tại Điều 120, Điều 121, Điều 122 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020 quy định về quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư, nhà thầu trong việc giám sát thi công xây dựng công trình và Điều 26 Nghị định 46/2015/NĐ-CP về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.
    
  • Việc yêu cầu như vậy giúp cho các nhà đầu tư tiết kiệm được thời gian và chi phí. Đồng thời chất lượng của công trình xây dựng tốt cũng giảm thiểu được những rủi ro sau này cho người sử dụng, cũng như tránh được các tranh chấp liên quan đến chất lượng của dự án. Điều này cũng đảm bảm an toàn lao động vừa đảm bảo được phần nào thiệt hại của nhà đầu tư đối với trường hợp thi công chậm tiến độ quá lâu. Đồng thời quy định rõ yêu cầu như vậy cũng góp phần nâng cao ý thức chấp hành các quy định của pháp luật của một số Chủ đầu tư và các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư xây dựng công trình.

Quý Khách hàng nếu cần tư vấn, giải đáp chi tiết hơn cũng như cách thức tiếp cận dịch vụ này có thể truy cập vào Website: hongbanglawfirm.com, vui lòng liên hệ trực tiếp với Luật sư Nguyễn Đức Trọng qua hotline: 0912.35.65.75 hoặc gọi điện đến Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900.6575 hoặc gửi yêu cầu dịch vụ qua email: lienheluathongbang@gmail.com

Chúc Quý Khách hàng cùng gia đình mạnh khỏe, an lạc và thành công!
Trân trọng!